ŞUFA (YASAL ÖNALIM) DAVALARINA İLİŞKİN DÜZENLEMELER HAKKINDA

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan yasal önalım (şufa) hakkı, uzun yıllardır uygulamada ciddi tartışmalara konu olmuştur. Özellikle tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek piyasa değerini yansıtmaması, şufa davalarının amacından sapmasına ve önemli mağduriyetlere yol açmıştır.

Yargı paketi kapsamında 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerinde yapılan değişiklikler, şufa davalarının bedel rejimini ve usulünü köklü biçimde değiştirmiş; uygulamada “tapu bedeli mi, gerçek değer mi?” tartışmasına açık ve net bir çözüm getirmiştir.

Bu yazıda, kanun değişikliği öncesi uygulama, yeni düzenleme ve rayiç bedel esasının pratik sonuçları bütüncül şekilde ele alınacaktır.

DEĞİŞİKLİKTEN ÖNCE UYGULAMADA NE OLUYORDU?

Kanun değişikliğinden önce şufa davalarında en çok karşılaşılan sorun, satış bedelinin tapuda gerçeğinden düşük gösterilmesiydi. Uygulamada sıklıkla rastlanan senaryo şu şekildeydi:

Taşınmazın dava tarihindeki gerçek piyasa değeri örneğin 2.000.000 TL iken, taraflar tapuda satış bedelini 300.000 TL olarak gösterebilmekteydi. Şufa hakkını kullanan paydaş ise “aynı koşullarla alım” ilkesine dayanarak bu düşük tapu bedeli üzerinden payın kendi adına tescilini talep edebilmekteydi.

Bu durum;

• Şufa hakkının, paydaşlığı koruma amacından uzaklaşıp ekonomik fırsatçılık aracına dönüşmesine,

• Satın alan üçüncü kişinin fiilen ödediği bedelin dikkate alınmamasına,

• Gerçek değer ile tapu bedeli arasındaki fark nedeniyle ciddi hakkaniyetsizliklere

• yol açmaktaydı.

• Özellikle hisseli taşınmazlarda, tapuda düşük bedel gösterildiğini bilen paydaşların bilinçli şekilde şufa davası açarak piyasa değerinin çok altında mülkiyet elde etmeye çalıştıkları dosyalar uygulamada azımsanmayacak sayıdaydı.

7571 SAYILI KANUN İLE YAPILAN DEĞİŞİKLİK NE GETİRDİ?

25/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nda şufa hakkına ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır.

Birinci olarak, Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan değişiklikle, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça hüküm altına alınmıştır.

İkinci olarak, yine aynı maddede yer alan hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Bu düzenleme ile satıştan sonra uzun süre belirsizlik yaratılmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Üçüncü ve en kritik değişiklik ise Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılmıştır. Buna göre, dava konusu payın bedeli artık tapu satış bedeline göre değil, hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenecek rayiç bedel üzerinden değerlendirilecektir.

RAYİÇ BEDEL ESASI NEYİ DEĞİŞTİRDİ?

Yeni düzenlemeye göre;

• Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından re’sen belirlenir.

• Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır.

• Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

• Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemasıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Bu sistemle birlikte, tapuda düşük bedel gösterilerek şufa yoluyla taşınmaz payı edinilmesinin önüne büyük ölçüde geçilmiştir. Artık şufa davası açan paydaşın, taşınmazın gerçek piyasa değerini karşılayabilecek ekonomik güce sahip olması gerekmektedir.

GEÇİŞ HÜKÜMLERİ: BİR YILLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE VE RAYİÇ BEDEL HANGİ DAVALARA UYGULANIR?

7571 sayılı Kanun, 25/12/2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Şufa (yasal önalım) davalarında hak düşürücü süre ve bedel esasına ilişkin değişikliklerin hangi dosyalara uygulanacağı, bu tarih esas alınarak değerlendirilmelidir.

1) Bir yıllık hak düşürücü süre hangi satışlar için geçerlidir?

7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yer alan iki yıllık hak düşürücü süre bir yıla indirilmiştir. Ancak bu düzenleme geriye yürümez.

Buna göre:

• 25/12/2025 tarihinden ÖNCE yapılan satışlar bakımından, şufa hakkı eski düzenlemeye göre kullanılmaya devam eder. Bu satışlarda iki yıllık hak düşürücü süre geçerlidir.

• 25/12/2025 tarihinden SONRA yapılan satışlar bakımından ise şufa hakkı bir yıllık hak düşürücü süre içinde kullanılmak zorundadır.

Hak düşürücü süre yönünden belirleyici olan husus, satış tarihidir.

2) Rayiç bedel esası hangi davalarda uygulanır?

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklikle, şufa davalarında tapu satış bedeli yerine rayiç bedel esas alınmıştır.

Bu düzenleme bakımından belirleyici olan husus ise davanın kesinleşip kesinleşmediğidir.

• 25/12/2025 tarihinden önce açılmış ancak henüz kesinleşmemiş şufa davalarında, kanun değişikliği uyarınca rayiç bedel esası uygulanır.

• Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılan şufa davalarında da rayiç bedel hâkim tarafından belirlenir ve kesin süre içinde bedelin yatırılması gerekir.

Bu nedenle, satış tarihi eski olsa dahi, derdest olan şufa davalarında artık tapuda gösterilen satış bedeline dayanılarak tescil kararı verilmesi mümkün değildir.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her uyuşmazlık kendi özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme için profesyonel hukuki destek alınması gerekir.