Kira Tespit Davası Nedir? Ev Sahibi ve Kiracılar İçin Güncel Rehber
Kira sözleşmesinin uzun süredir devam etmesi, bölgedeki kira bedellerinin değişmesi veya mevcut kiranın emsallerden önemli ölçüde farklılaşması, ev sahibi ve kiracı arasında uyuşmazlığa yol açabilmektedir. Böyle durumlarda kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi için kira tespit davası gündeme gelebilir.
Ancak kira artışı ile kira tespit davası aynı şey değildir. Uygulanacak esaslar; sözleşmenin süresine, yenilenme tarihine ve somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Kira artışı nasıl belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir.
Taraflar sözleşmede daha düşük bir artış oranı belirlemişse bu oran uygulanabilir. Ancak kanuni sınırı aşan bir artış hükmü, sınırı aşan kısmı bakımından geçerli olmayabilir.
Kira artış oranı ile kira tespit davası birbirinden ayrılmalıdır. Yıllık artış, mevcut sözleşmenin yenilenen dönemindeki kira bedelini belirlerken kira tespit davasında hâkim tarafından somut olayın koşulları değerlendirilir.
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava hukuken her zaman açılabilir. Bununla birlikte, sözleşmenin ilk beş yılı içinde hâkimin değerlendirmesi esas olarak tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı çerçevesinde yapılır.
Bu nedenle ilk beş yıllık dönemde yalnızca çevredeki kiraların yükselmiş olması, tek başına emsal kira bedeline göre yeni bir tutar belirlenmesini sağlamayabilir.
Beş yılın dolması neden önemlidir?
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli belirlenirken daha kapsamlı bir inceleme yapılabilir.
Hâkim;
Tüketici fiyat endeksindeki değişimi,
Kiralananın durumunu,
Konumunu ve fiziksel özelliklerini,
Emsal kira bedellerini,
Hakkaniyet ilkesini
birlikte değerlendirerek yeni dönem kira bedelini belirler.
Emsal ilanlar tek başına kesin sonuç doğurmaz. Aynı bölgede bulunmakla birlikte büyüklüğü, yaşı, kullanım durumu ve diğer özellikleri farklı olan taşınmazlar sağlıklı emsal oluşturmayabilir.
Davanın yeni kira dönemine etkisi
Kira tespit davası her zaman açılabilse de mahkemece belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı önemlidir.
Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içerisinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması hâlinde, belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilir.
Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına dair bir hüküm bulunması durumunda ise dava, yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında mahkemece belirlenen bedelin dönem başından itibaren uygulanması gündeme gelebilir.
Bu nedenle dava tarihi ve sözleşme hükümleri birlikte incelenmelidir.
Dava öncesinde arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kira tespit davası açmak isteyen tarafın da öncelikle arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekir. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden reddedilmesine neden olabilir.
Mahkeme hangi delilleri inceler?
Kira tespit davalarında aşağıdaki bilgi ve belgeler önem taşıyabilir:
Kira sözleşmesi,
Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları,
Taşınmazın fiziksel özellikleri,
Emsal kira sözleşmeleri,
Bölgedeki benzer taşınmazlara ait bilgiler,
Keşif ve bilirkişi incelemesi,
Taraflar arasındaki ihtar ve yazışmalar.
İnternet ilanları bölgedeki piyasa hakkında fikir verebilse de talep edilen fiyatı göstermeleri nedeniyle tek başına kesin emsal olarak kabul edilmeyebilir.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Kira tespit davası yalnızca ev sahibi tarafından açılan bir dava değildir. Şartların oluşması hâlinde kiracı da kira bedelinin tespit edilmesini isteyebilir.
Özellikle mevcut kiranın emsal taşınmazlara göre yüksek kaldığı veya sözleşmedeki artış hükmünün kanuni sınırı aştığı iddialarında, kiracının da hukuki başvuru imkânları değerlendirilebilir.
Sonuç
Kira tespit davalarında beş yıllık süre, dava tarihi, sözleşmedeki artış hükmü, arabuluculuk süreci ve emsal taşınmazların özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
Her kira ilişkisi kendi koşullarına sahiptir. Yanlış zamanda başvuru yapılması, belirlenen bedelin amaçlanan kira döneminde uygulanamamasına veya usule ilişkin hak kayıplarına neden olabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişebilir.
Ancak kira artışı ile kira tespit davası aynı şey değildir. Uygulanacak esaslar; sözleşmenin süresine, yenilenme tarihine ve somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Kira artışı nasıl belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir.
Taraflar sözleşmede daha düşük bir artış oranı belirlemişse bu oran uygulanabilir. Ancak kanuni sınırı aşan bir artış hükmü, sınırı aşan kısmı bakımından geçerli olmayabilir.
Kira artış oranı ile kira tespit davası birbirinden ayrılmalıdır. Yıllık artış, mevcut sözleşmenin yenilenen dönemindeki kira bedelini belirlerken kira tespit davasında hâkim tarafından somut olayın koşulları değerlendirilir.
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava hukuken her zaman açılabilir. Bununla birlikte, sözleşmenin ilk beş yılı içinde hâkimin değerlendirmesi esas olarak tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı çerçevesinde yapılır.
Bu nedenle ilk beş yıllık dönemde yalnızca çevredeki kiraların yükselmiş olması, tek başına emsal kira bedeline göre yeni bir tutar belirlenmesini sağlamayabilir.
Beş yılın dolması neden önemlidir?
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli belirlenirken daha kapsamlı bir inceleme yapılabilir.
Hâkim;
• Tüketici fiyat endeksindeki değişimi,
• Kiralananın durumunu,
• Konumunu ve fiziksel özelliklerini,
• Emsal kira bedellerini,
• Hakkaniyet ilkesini
birlikte değerlendirerek yeni dönem kira bedelini belirler.
Emsal ilanlar tek başına kesin sonuç doğurmaz. Aynı bölgede bulunmakla birlikte büyüklüğü, yaşı, kullanım durumu ve diğer özellikleri farklı olan taşınmazlar sağlıklı emsal oluşturmayabilir.
Davanın yeni kira dönemine etkisi
Kira tespit davası her zaman açılabilse de mahkemece belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı önemlidir.
Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içerisinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması hâlinde, belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilir.
Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına dair bir hüküm bulunması durumunda ise dava, yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında mahkemece belirlenen bedelin dönem başından itibaren uygulanması gündeme gelebilir.
Bu nedenle dava tarihi ve sözleşme hükümleri birlikte incelenmelidir.
Dava öncesinde arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kira tespit davası açmak isteyen tarafın da öncelikle arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekir. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden reddedilmesine neden olabilir.
Mahkeme hangi delilleri inceler?
Kira tespit davalarında aşağıdaki bilgi ve belgeler önem taşıyabilir:
• Kira sözleşmesi,
• Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları,
• Taşınmazın fiziksel özellikleri,
• Emsal kira sözleşmeleri,
• Bölgedeki benzer taşınmazlara ait bilgiler,
• Keşif ve bilirkişi incelemesi,
• Taraflar arasındaki ihtar ve yazışmalar.
İnternet ilanları bölgedeki piyasa hakkında fikir verebilse de talep edilen fiyatı göstermeleri nedeniyle tek başına kesin emsal olarak kabul edilmeyebilir.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Kira tespit davası yalnızca ev sahibi tarafından açılan bir dava değildir. Şartların oluşması hâlinde kiracı da kira bedelinin tespit edilmesini isteyebilir.
Özellikle mevcut kiranın emsal taşınmazlara göre yüksek kaldığı veya sözleşmedeki artış hükmünün kanuni sınırı aştığı iddialarında, kiracının da hukuki başvuru imkânları değerlendirilebilir.
Sonuç
Kira tespit davalarında beş yıllık süre, dava tarihi, sözleşmedeki artış hükmü, arabuluculuk süreci ve emsal taşınmazların özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
Her kira ilişkisi kendi koşullarına sahiptir. Yanlış zamanda başvuru yapılması, belirlenen bedelin amaçlanan kira döneminde uygulanamamasına veya usule ilişkin hak kayıplarına neden olabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişebilir.